Qué NO es una descripción de listing
No es una lista de features (los campos del MLS ya dicen que hay 4 recámaras y 2.5 baños). No es un llamado emocional a un comprador estereotipado ("perfecta para tu familia que crece" — violación de Fair Housing). No es ejercicio de tesauro ("bañada en sol, brillante, exquisita").
Una descripción de listing es el headline + 3 párrafos cortos que responden una pregunta: *¿por qué esta casa específica merece el tiempo del comprador para venir a verla?* Eso es todo.
La fórmula de 4 párrafos
Párrafo 0 — El headline (una oración):
Di el feature físico más vendible. "Casa de una planta de 4 recámaras con patio sur en {{neighborhood}}". No "Increíble oasis de vida de lujo". El comprador escanea headlines en Zillow. Sé específico.
Párrafo 1 — La casa (3–4 oraciones):
Camina al comprador por la experiencia de entrar a la casa. Open floor plan, cocina, primary suite, espacio exterior. Solo adjetivos verificables. "Cocina renovada con encimeras de cuarzo y estufa de gas" — verificable. "Cocina de ensueño" — relleno vago.
Párrafo 2 — El lote y los sistemas (2–3 oraciones):
Orientación del lote, parking, upgrades recientes de sistemas (techo, HVAC, calentador, eléctrico), garage. A los compradores les importa. La AI no puede adivinar esto — sácalo del disclosure del vendedor.
Párrafo 3 — La ubicación, bien hecha (2–3 oraciones):
Distancia a POIs aprobados por MLS (autopista, downtown, el {{parque específico nombrado}}), markers de commute (mins a downtown), mención del distrito escolar (nombre del distrito solamente, no "great schools"). Distancia caminando a landmarks públicos específicos está bien. Nunca: descriptores demográficos, "exclusivo", "seguro", "diverso", proximidad a instituciones religiosas, descripciones de para quién es el área.
Ejemplo: la fórmula de 4 párrafos en un listing real
- Headline: "Casa de una planta de 4 recámaras con patio sur con alberca en lote de 9,800 sqft en Yorba Linda."
- P1: "Casa renovada de 2,250 sqft de una planta con cocina/family room abiertos. Encimeras de cuarzo, estufa de gas, techos de 9 pies, piso de roble. La primary suite está en el lado sur con acceso directo al patio; baño remodelado con tina y regadera separadas."
- P2: "Techo reemplazado en 2022, HVAC 2023, calentador tankless, panel eléctrico de 200-amp, garage de 3 autos con conexión EV. Alberca renovada en 2024."
- P3: "Dentro del Placentia-Yorba Linda Unified School District. Tres cuadras al {{parque específico nombrado}}. Doce minutos al freeway 91."
La cerca de Fair Housing
El Fair Housing Act (42 U.S.C. § 3604) prohíbe lenguaje que indique una "preferencia, limitación o discriminación" basada en raza, color, religión, sexo, discapacidad, estatus familiar u origen nacional. Muchos estados agregan edad, estado civil, orientación sexual, source of income.
Prohibido en copy de listing:
— "Perfecta para familias" / "ideal para niños" → estatus familiar.
— "Bachelor pad" / "retiro de luna de miel" → estatus familiar/civil.
— "Caminando a {{nombre de iglesia}}" / "cerca de {{sinagoga}}" → religión.
— "Vecindario exclusivo" / "área segura" / "comunidad estable" → lenguaje codificado de steering.
— "Comprador maduro" / "active adult" (fuera de comunidades 55+ legalmente definidas) → edad.
— "Casa friendly para seniors" → edad / discapacidad.
— Cualquier referencia al makeup demográfico del vecindario, incluso positiva.
Seguro:
— Features físicos de la casa.
— Datos verificables del lote/sistemas.
— Landmarks públicos nombrados y distritos escolares nombrados (no "las escuelas son buenas").
— Distancia/tiempo a destinos nombrados.
Copy generado por AI: precaución extra
Los modelos genéricos de AI entrenados en la web pública reproducen lenguaje violatorio de Fair Housing a menos que estén explícitamente restringidos. Cada despliegue de AI para descripción de listing necesita (1) un system prompt que liste frases prohibidas, (2) un check post-generación con regex o clasificador para violaciones conocidas, y (3) revisión humana de Fair Housing antes de subir al MLS. Esto es guía operativa; coordina con un abogado inmobiliario de EE.UU.
Localización para MLS bilingüe
Si tu mercado tiene MLS bilingüe o un pool fuerte de compradores hispanohablantes, corre una versión en español de la misma descripción. Tres reglas:
1. Traduce la estructura, no las palabras. "Open floor plan" en español inmobiliario es "planta abierta" — no traducción palabra por palabra. Usa un traductor entrenado en bienes raíces (humano o AI), no Google Translate.
2. Aplica Fair Housing en ambos idiomas. "Ideal para familias" es igual de ilegal que "perfect for families". La prohibición es de la intención, no del idioma.
3. Coincide con el frame del comprador. Tamaño de lote en m² donde el pool de compradores hispanohablantes viene de un país métrico; sqft en otros lados. Nombres de distritos escolares en inglés (porque están en inglés) pero con lead-in en español ("Dentro del distrito escolar...").
Cómo medir si la descripción funciona
Dos métricas, fáciles de sacar de analytics de MLS:
1. Click-through rate de gallery view a detail page. Si tus fotos son buenas pero el CTR está bajo, el headline de la descripción está fallando.
2. Detail page a showing requested. Si los compradores llegan al detail page pero no piden showing, el body copy o es vago, tiene problemas de Fair Housing que ahuyentan agentes, o no coincide con las fotos.
A/B test el headline primero; es la edición de mayor apalancamiento. Después prueba el primer párrafo. El párrafo de lote/sistemas raramente necesita A/B test — es informacional.